#9 Donner des revenus tout en conservant son patrimoine: la donation temporaire d'usufruit

Quel est le principe de la donation temporaire d'usufruit ?

Il s'agit de donner à un organisme sans but lucratif les revenus procurés par un bien (loyers, dividendes, intérêts) ou de laisser l'usage d'un bien immobilier, pendant une période convenue à l'avance. Le donateur est qualifié de nu-propriétaire et le donataire d'usufruitier. À l'issue de la période, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété.

Quel est l'intérêt pour l'organisme à but non lucratif ?

L'organisme est assuré, pendant la période de la donation, de recevoir des revenus pour financer ses projets. Ce qui lui donne une visibilité et lui permet d'élaborer des plans sur plusieurs années.

Et quel est l’intérêt pour le donateur ?

Il se dessaisit, mais seulement temporairement. Ce qui est intéressant lorsqu'il a des héritiers à qui il veut transmettre le bien plus tard. De plus, le bien immobilier dont l'usufruit est donné sort du périmètre de l'impôt sur la fortune immobilière du donateur. En effet, c'est l'usufruitier qui est redevable de cet impôt. Et l'organisme à but non lucratif est exonéré de l'IFI. De même, le revenu n'est plus taxable chez le donateur, ce qui peut alléger sa fiscalité.

Quelles sont les précautions à prendre ?

Pour que l'administration fiscale ne considère pas que l'opération a été faite dans un but seulement fiscal, il faut respecter certaines conditions :

- la donation doit être consentie par acte notarié ;

- sa durée doit être d'au moins trois ans ;

- l'usufruit transmis doit se traduire par une vraie contribution matérielle (mise à disposition de locaux) ou financière (dividendes, intérêts, loyers) permettant au bénéficiaire de réaliser sa mission ;

- les prérogatives de l'usufruitier doivent être respectées, en particulier en termes de pouvoirs de gestion.

Pratiquement, il est quand même possible de déléguer à un tiers (gérant) ou au nu-propriétaire une partie des pouvoirs, de manière à alléger la charge administrative de gestion pour l'organisme bénéficiaire. Mais cette gestion doit toujours se faire dans l'intérêt du donataire.

En pratique, comment faire ?

Il faut que les biens proposés génèrent des revenus suffisants pour intéresser l'organisme bénéficiaire, ou, pour les immeubles non loués, qu'ils puissent être utilisés par l'organisme bénéficiaire. Ce sont en général des titres, des biens immobiliers, des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Attention toutefois aux portefeuilles-titres, dont les gains sont constitués de dividendes et de plus-values dégagées par les arbitrages : la plus-value appartient au nu-propriétaire, qui paie l'impôt correspondant, et ne peut pas revenir à l'usufruitier.

Pour ce qui est de la durée de la donation temporaire d’usufruit, elle est généralement comprise entre 5 et 10 ans.

Enfin, il faut que la convention détermine précisément les prérogatives du donateur et du donataire : par exemple, en cas de portefeuille-titres, comment vont se faire les arbitrages, ou en cas d'immeuble qui paie les travaux, ou encore en copropriété, qui assiste aux assemblées de copropriétaires.

* Notaire chez VXL Notaires, Hubert Fabre (X 1981) intervient dans les opérations de transmission et en particulier de transmission d'entreprise.